Die Nachfrage ist da – das
Angebot nicht. Es ist ein stückweit paradox: Das Interesse an deutschen
Einzelhandelsimmobilien ist ungebrochen. In unsicheren Zeiten bleibt
Deutschland im internationalen Vergleich äußerst attraktiv. Die
Investoren wollen anlegen; gleichzeitig sind derzeit wenig interessante
Objekte auf dem Markt verfügbar.
So verzeichnete Savills im ersten Quartal 2017 bei
Shopping Centern beispielsweise einen Rückgang des Transaktionsvolumens
um 22 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Vor allem im Core-Bereich
sind die Optionen rar – ein Grund, warum sich Investoren derzeit
verstärkt auf Fachmarktzentren konzentrieren. Ein Betrag von 711
Millionen, und damit fast ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens
auf dem Handelsimmobilienmarkt, floss im ersten Quartal 2017 in dieses
Segment.
Allerdings ist auch das Angebot an attraktiven
Fachmarktzentren stark begrenzt. Genehmigungen für den Bau neuer Objekte
werden kaum noch erteilt und die meisten Standorte sind wegen des hohen
Flächenbedarfs und der dezentralen Lage von erheblichen Restriktionen
betroffen. In der Folge weichen Investoren vor allem auf alte Objekte
aus, wobei Bestandsimmobilien oftmals nicht mehr die Ansprüche der
Kunden erfüllen. Die wollen mehr als nur einkaufen – sie wollen etwas
erleben und sich wohlfühlen.
Mit Blick auf eine Revitalisierung
und erfolgreiche Repositionierung sind spezialisierte Asset Manager
deshalb gefragter denn je. Doch ein altes Fachmarktzentrum zu einer
Core-Immobilie weiterentwickeln? Gar nicht so einfach. Nur ein
erfahrener Experte kann die Zielstrategie von Fachmarktzentren
verlässlich und fundiert einschätzen. Entscheidend für die
Neuausrichtung sind vor allem aktuelle und absehbare Umsatzpotenziale
und Wettbewerbsveränderungen. Mit ihnen steht und fällt der Erfolg eines
Refurbishments.
Möglichkeiten, die Attraktivität eines Fachmarktzentrums zu steigern,
gibt es genug: beispielsweise durch die Erweiterung des
Einzelhandelssortiments in Verbindung mit der Überprüfung der Größe und
Attraktivität der Ankermieter und des gastronomischen Angebotes, oder
durch den Ausbau von Freizeit- und Unterhaltungsangeboten. Ein paar
kosmetische Aktionen allein reichen jedenfalls nicht, um eine
entsprechende Immobilie aufzuwerten. Im Gegenteil: Maßnahmen wie die
Weiterentwicklung zu einer hybriden Mall und entsprechend die
Repositionierung als modernes Center sind zwingend notwendig. Nur so
lassen sich aus Investorensicht die Nachteile von Fachmarktzentren –
gegenüber Shopping Centern eine oft unattraktivere Miet- und
Nebenkostensituation, optisch vergleichsweise unansehnliche Zweckbauten –
ins Positive umkehren. Das ist im Sinne der Investoren, die nach
spannenden Anlageoptionen heute oft lange suchen müssen.
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