Repositionierung alter Fachmarktzentren ist zwingend notwendig

Gastbeitrag von Dr. Daniel Siegert, Leiter des Bereichs Center-Management, Vermietung & Marketing bei der CEV

Die Nachfrage ist da – das Angebot nicht. Es ist ein stückweit paradox: Das Interesse an deutschen Einzelhandelsimmobilien ist ungebrochen. In unsicheren Zeiten bleibt Deutschland im internationalen Vergleich äußerst attraktiv. Die Investoren wollen anlegen; gleichzeitig sind derzeit wenig interessante Objekte auf dem Markt verfügbar.

So verzeichnete Savills im ersten Quartal 2017 bei Shopping Centern beispielsweise einen Rückgang des Transaktionsvolumens um 22 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Vor allem im Core-Bereich sind die Optionen rar – ein Grund, warum sich Investoren derzeit verstärkt auf Fachmarktzentren konzentrieren. Ein Betrag von 711 Millionen, und damit fast ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens auf dem Handelsimmobilienmarkt, floss im ersten Quartal 2017 in dieses Segment.

Allerdings ist auch das Angebot an attraktiven Fachmarktzentren stark begrenzt. Genehmigungen für den Bau neuer Objekte werden kaum noch erteilt und die meisten Standorte sind wegen des hohen Flächenbedarfs und der dezentralen Lage von erheblichen Restriktionen betroffen. In der Folge weichen Investoren vor allem auf alte Objekte aus, wobei Bestandsimmobilien oftmals nicht mehr die Ansprüche der Kunden erfüllen. Die wollen mehr als nur einkaufen – sie wollen etwas erleben und sich wohlfühlen.

Mit Blick auf eine Revitalisierung und erfolgreiche Repositionierung sind spezialisierte Asset Manager deshalb gefragter denn je. Doch ein altes Fachmarktzentrum zu einer Core-Immobilie weiterentwickeln? Gar nicht so einfach. Nur ein erfahrener Experte kann die Zielstrategie von Fachmarktzentren verlässlich und fundiert einschätzen. Entscheidend für die Neuausrichtung sind vor allem aktuelle und absehbare Umsatzpotenziale und Wettbewerbsveränderungen. Mit ihnen steht und fällt der Erfolg eines Refurbishments.

Möglichkeiten, die Attraktivität eines Fachmarktzentrums zu steigern, gibt es genug: beispielsweise durch die Erweiterung des Einzelhandelssortiments in Verbindung mit der Überprüfung der Größe und Attraktivität der Ankermieter und des gastronomischen Angebotes, oder durch den Ausbau von Freizeit- und Unterhaltungsangeboten. Ein paar kosmetische Aktionen allein reichen jedenfalls nicht, um eine entsprechende Immobilie aufzuwerten. Im Gegenteil: Maßnahmen wie die Weiterentwicklung zu einer hybriden Mall und entsprechend die Repositionierung als modernes Center sind zwingend notwendig. Nur so lassen sich aus Investorensicht die Nachteile von Fachmarktzentren – gegenüber Shopping Centern eine oft unattraktivere Miet- und Nebenkostensituation, optisch vergleichsweise unansehnliche Zweckbauten – ins Positive umkehren. Das ist im Sinne der Investoren, die nach spannenden Anlageoptionen heute oft lange suchen müssen.

Erstellt von Dr. Daniel Siegert, Leiter des Bereichs Center-Management, Vermietung & Marketing bei der CEV Handelsimmobilien GmbH